סיפורו של בית המסחר הראשון שהוקם בימיה הראשונים של תל-אביב, על אף האיסור להקים חנויות ובתי מסחר בעיר החדשה, ואולי בעצם בזכות האיסור ה"גורף". ומה ניתן ללמוד מכך על איסורים שנועדו להיפרץ ועל הסכמים מדומים שברוב חשיבות בעצם אינם מסכמים דבר.

ראשיתה של אחוזת בית כעיר גנים
אחוזת בית, או תל-אביב בראשיתה, יוסדה כעיר גנים נקיה מחנויות וממסחר. איסור זה היה מיסודות הניהול של העיר העברית הראשונה, מתוך כוונה שהעיר תתאפיין בתרבות, רוח ונינוחות מודרנית. על אף חוסר הנוחות הנובעת מהיעדר חנויות ומסחר, הכוונה הייתה שפעילות מסחר תתבצע ביפו, או בשכונות הסמוכות האחרות. איסור זה, שעמד במוקד דיונים ערים בהנהלת אחוזת בית, הפך להיות לא רלוונטי מיד עם הקמת העיר החדשה, ודווקא בעקבות הסכם מפורט שמטרתו הייתה לאכוף בקפדנות את קיום האיסור. מדובר בסיפור הקמת בית המסחר ברחוב הרצל 22, שכלל את הכל-בו הגדול בפלשתינה. בית המסחר של חיים צבי טרייביש.

חיים צבי טרייביש. מבית הכל-בו היפואי הראשון בארץ להזדמנות המסחרית שצצה באחוזת בית
כבר לפני הקמת אחוזת בית, הקים טרייביש ביפו את בית הכל-בו הראשון בארץ. טרייביש, שביתו היה בית מפגש לעסקני היישוב, והחל את דרכו המסחרית כבעל בית הדואר הרוסי ביפו והסביבה, הקים בהצלחה בית כל-בו שהפך להיות פופולרי בקרב מתיישבים מכל הארץ.
הקמת העיר העברית הראשונה יצרה הזדמנות עסקית חד פעמית, להקים מרכז מסחר חדש וגדול יותר, שיהיה מוקד מסחרי בתל-אביב.
אלא שבעיה קטנה עמדה בדרכו. אסור כלל להקים בתי מסחר או חנויות בתל-אביב.
הסכם מקורי נדיר מראה כיצד בעיה זו נפתרה, על אף הסכם קפדני ה"שומר" על החלטות העיר, וחודשים ספורים בלבד לאחר הקמת תל-אביב, מוקם בה מרכז מסחרי רחב ידיים.
לפני כן, כדאי להזכיר שעם הקמתה, הרחוב המרכזי של אחוזת בית הוא רחוב הרצל, ובראשו גימנסיה הרצליה, ובתי אחוזת בית הם מתחילת הרחוב ועד למספר 20 בו. בית מספר 22 הינו בית אחד אחרי קבוצת הבתים מההגרלה הראשונה. למראית עין הפעילות בו מתרחשת "מחוץ לעיר", אך מהר מאוד הוא הופך להיות מרכזי מאוד בהשפעתו על העיר שמתרחבת ומקיפה אותו.

בית הכל-בו בהרצל 22, וההסכם הקפדני והנוקשה שאין בו לא קפדנות ולא נוקשות
נמצא בידי הסכם מכירה ותנאים מקורי, החתום על ידי ראש העיר הראשון מאיר דיזנגוף ומייסדי תל- אביב נוספים, רוכש המגרש בהרצל 22 (מיודענו טרייביש), והבנקאי זלמן דוד לבונטין.
על פי ההסכם, המגרש ברחוב הרצל 22, הנמצא "מחוץ" לאחוזת בית (המשתרעת עד לרחוב הרצל מספר 20. בעצם מדובר בבית הסמוך…), נמכר לחיים צבי טרייביש על מנת שיקים עליו בית מסחר, אבל תחת תנאים מגבילים שהיו חסרי משמעות כבר בעת כתיבתם. למשל: חל איסור לפתוח פתח לכיוון הבית הסמוך ברחוב הרצל 20; יש להרחיק את הבית לפחות שני מטרים מהבית הסמוך; חל איסור ממכר למשקאות חריפים; ותנאים נוספים.
לתמיהה אודות ה"תנאים" שאין בהם כל הגבלה מעשית מתווספת תמיהה נוספת, הרי מדובר בחדשים ספורים לאחר הקמת תל-אביב, שבתיה הראשונים עדיין בבנייתם, וברור לכולם שנוסדה כאן עיר עברית ראשונה שבמהירות תתפשט. כן מובן שתוך חדשים ספורים הבית הצמוד לעיר יהפוך להיות מרכז העיר.
בפועל, הסכם זה שמט את הקרקע מהאיסור להקים חנויות בעיר החדשה ומיד החלו דיונים בוועד אחוזת בית מה מותר ומה אסור. בראשונה ניתנו היתרים לקיוסקים וחיש קל הפכה תל-אביב, שנוסדה כעיר ללא מסחר, למרכז הסחר העברי.
בית המסחר בהרצל 22 הפך להיות מרכז המסחר של תל-אביב למשך שנים רבות.

מהות ההסכם מניעה את המתרחש בפועל ולא מגבלות מאולצות המנסות להגביל את המהות
לא ברור מה היו הנסיבות הפוליטיות שבעטיין התיר מאיר דיזנגוף לטרייביש להקים בית מסחר בתל-אביב. האם היה זה משום קרבתו הרבה של טרייביש לראשי היישוב שהיו בני ביתו ? או אולי היה זה משום שדיזנגוף עצמו, כראש העיר, חיפש פתרון מעשי לצרכי התושבים שחפצו בשירותים מסחריים? או אולי היה זה מסיבות אחרות שאינן ידועות לנו.
מכל מקום, ברור שמדובר בהסכם שבסיכומו של דבר הכשיר בניית בית מסחר בתל-אביב, בניגוד לכוונת רוב המייסדים, ושורת המגבלות לא יכלה לשנות מהות זו.
אנו נתקלים בסיכומים רבים כאלה בחיי היומיום וברור לנו שמגבלות פורמליות שונות אינן יכולות לשנות את המהות.
כך לדוגמה, בתקופת הקורונה לחצים פוליטיים גררו מתן היתרים לפתיחת פעילויות שונות. הכול בכפוף למגבלות ולמתווים מחמירים שכבר עם ניסוחם ברור היה שלא יתקיימו. מה שמתקיים זו המהות והיא שהפעילות הותרה (מבלי להיכנס לשאלה המורכבת דיה אם נכון היה לנהוג כך או לנהוג אחרת).
או למשל התהייה, האם ניסוח ניירת עם שורת מגבלות בצד היתר מהותי לפעילות גרעינית, יכול לעצור מדינה כמו אירן מלפתח נשק גרעיני לאורך זמן ?
כך גם מעולם הדיאטה, למשל ההנחיה: מותר לאכול לחם וגם מתוקים, "אבל במידה". מה זה במידה? איזו מן מגבלה זו ?

מה צריך לקרות בכדי שמגבלות אכן יגבילו?

עוד על המסמך אודות מכירת המגרש לטרייביש
בספרו "האור והקסם", המאגד סיפורי תל-אביב של פעם, מספר רוביק רוזנטל על מכולת ותיקה מחוץ לגבולות תל-אביב, המכולת של ברגר.
רוזנטל מספר על האדונים שינקין ודוקטור חיסין, המספרים לברגר על החלטת הועד של תל-אביב ועל כך שעל פי ההחלטה, "לא יהיו חנויות מכולת באחוזת בית. לא עתה ולא בדורות הבאים". ברגר שמח על האיסור לפתוח חנויות מכולת בתל-אביב, דבר שהקטין את מתחריו.
אך כפי שמראה המסמך הנ"ל, כבר בסמוך להחלטה זו מתיר דיזנגוף להקים בית מסחר גדול ממדים בשולי אחוזת בית, היתר המעקר את החלטת ועד אחוזת בית שמתארים האדונים שינקין וחיסין, וקובע פרק מרכזי בסיפור הפיכת תל-אביב לעיר המרכזית גם בחיי המסחר העבריים.
מסמך ההסכם עם טרייביש התגלגל לידי וקשה היה להבין במבט ראשוני, את הסיפור החבוי בין שורותיו. זהו מסמך היסטורי שנראה כמו הסכם ישן ושגרתי, אך צופן בחובו סיפור מייסדים חשוב.

בית המסחר ברחוב הרצל 22 היה מרכז המסחר ובית הכל-בו המרכזי בתל-אביב מספר שנים, עד לאחר מלחמת העולם הראשונה.